Wie muss eine Betriebskostenabrechnung aussehen? 

Immer wieder kommt es zwischen Mieter und Vermieter zu Streitigkeiten wegen der Betriebskostenabrechnung. Mietervereine berichten, dass jede zweite ihnen vorgelegte Abrechnung Fehler aufweist. Wie erkenne ich nun als Mieter, ob meine Abrechnung richtig ist? Und worauf muss ich als Vermieter achten?


1. Was ist eine Betriebskostenabrechnung?

In der Betriebskostenabrechnung (umgangssprachlich auch Nebenkostenabrechnung genannt) rechnet der Vermieter mit dem Mieter alle Kosten ab, die zum laufenden „Betrieb“ der Wohnimmobilie entstanden sind. Welche Kosten abgerechnet werden dürfen, steht im § 2 der Betriebskostenverordnung. Laut § 1 dieser Verordnung gehören NICHT zu den Betriebskosten:


„1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),


2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).“
Kurz gesagt: Kosten z. B. für den Hausverwalter oder für die Instandsetzung des Daches nach einem Sturmschaden haben nichts in der Betriebskostenabrechnung verloren.
2. Welche Kosten dürfen abgerechnet werden?
Es dürfen alle Kosten angesetzt werden, die in § 2 der Betriebskostenverordnung genannt werden, sofern sie entweder jeweils einzeln im Mietvertrag aufgeführt sind oder es einen Hinweis darauf gibt, dass alle Kosten nach § 2 BetrKV abgerechnet werden dürfen.

Für Vermieter empfiehlt sich zweite Variante, da man so auch bei Änderungen in der Verordnung stets auf dem aktuellen Stand bleibt und Vertragsänderungen nicht notwendig sind.

3. Wie lang darf sich der Vermieter Zeit mit der Abrechnung lassen?

Spätestens ein Jahr nach dem Ablauf der Abrechnungsperiode muss die Abrechnung beim Mieter angekommen sein. Beispiel 1: Abrechnungszeitraum 01.01.2007 – 31.12.2007 – spätester Abgabetermin: 31.12.2008.

Beispiel 2: Abrechnungszeitraum 01.07.2006-30.06.2007 - spätester Abgabetermin: 30.06.2008.

4. Gibt es immer eine Betriebskostenvorauszahlung?

Nein, es ist nicht zwingend vorgeschrieben, dass Mieter und Vermieter eine solche Vorauszahlung vereinbaren müssen. Es hat sich aber allgemein als praktikabel erwiesen.

Hin und wieder kommt es auch vor, dass der Vermieter keine Vorauszahlung vereinbaren möchte, sondern eine so genannte Betriebskostenpauschale in der Abrechnung ansetzt. Mit der monatlichen Miete wird dann dieser Pauschbetrag gezahlt und damit sind alle Betriebskostenansprüche des Vermieters abgegolten. Eine Abrechnung zum Jahresende findet dann nicht statt.

5. Was sind die größten Streitpunkte bei einer Abrechnung? Worauf sollte ich achten?

- Der Umlageschlüssel: Für den Mieter sind verbrauchsabhängige Kostenermittlungen fairer, aber nicht immer möglich. Sofern im Mietvertrag nichts angegeben ist, darf der Vermieter die Kosten nach m² Wohnfläche abrechnen. Ausnahme: Wenn Geräte zur verbrauchsabhängigen Kostenermittlung vorhanden sind (z. B. Wasserzähler), dann müssen sie auch genutzt werden.

- Die Belege: Lassen Sie sich als Mieter ruhig vom Vermieter alle Belege zeigen und erklären, die zu den Kosten gehören, die abgerechnet werden sollen. Sie haben ein Recht dazu. Alle Rechnungen müssen auf den Namen des Vermieters ausgestellt sein, damit sie in der Betriebskostenabrechnung angesetzt werden dürfen.

- Die Transparenz: Die Abrechnung muss auch für Laien schnell nachvollziehbar und übersichtlich sein. Jede Kostenart muss einzeln mit den angefallenen Beträgen aufgeführt sein, zudem muss nachvollziehbar sein, wie die Umlage auf den Mieter erfolgt ist.


Rubrik: Mieten